台灣 REITs ETF 不動產投資信託完整比較教學 2026：00712、00923 哪個適合你？
什麼是 REITs？不動產投資信託基本觀念
說起不動產投資，很多人第一個反應就是「需要很多錢」。台北市一間公寓動輒兩三千萬，對一般小資族來說根本是天文數字。但其實，透過 REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信託），你只需要幾千元就能參與不動產市場的收益。
REITs 的概念很簡單：把許多投資人的資金集合起來，統一投資在商辦大樓、購物中心、工業廠房、物流倉儲等不動產資產，然後將租金收益定期分配給持有人。你等於是「集資買樓」，按比例享有租金收益，不需要自己管理房產。
台灣的 REITs 主要分兩種型態：
- 個別 REITs：直接在台灣交易所掛牌的不動產投資信託，如富邦一號（01001T）、國泰一號（01002T）等，但流動性較差。
- REITs ETF：以 ETF 形式包裝，投資多支 REITs 或全球 REITs，流動性佳、分散風險，是一般投資人更推薦的選擇。
我個人在研究被動收入配置時，一開始對個別 REITs 感興趣，但看到成交量稀少、買賣價差大，最後還是轉向 REITs ETF。流動性和透明度真的好很多。
台灣掛牌的 REITs ETF 有哪些？
目前在台灣掛牌、以不動產相關資產為主要持股的 ETF，主要有以下幾檔值得關注：
- 00712 復華富時不動產：追蹤富時 EPRA Nareit 亞洲 ex Japan Index，投資亞洲不含日本的上市 REITs 與不動產公司。
- 00923 群益台灣不動產：聚焦台灣本地掛牌的 REITs 及不動產相關股票，成分股以國內資產為主。
- 00714 群益道瓊美國地產：追蹤道瓊美國精選不動產指數，以美國 REITs 為主。
- 006617 元大全球不動產：投資全球 REITs，分散地域風險最廣。
這幾檔 ETF 的投資標的和地域分布差異很大，選擇前需要搞清楚自己想要的曝險是台灣本地、亞洲，還是全球市場。
如果你對台灣股票型 ETF 也有興趣，可以參考台股市值型ETF 0050 與 006208 的比較教學，了解傳統指數型 ETF 的配置方式。兩者可以互補搭配，達到更好的資產分散效果。
主要 REITs ETF 比較表：00712 vs 00923
市場上最常被拿來比較的是 00712 和 00923，以下整理主要差異：
| 項目 | 00712 復華富時不動產 | 00923 群益台灣不動產 |
|---|---|---|
| 成立年份 | 2015 年 | 2022 年 |
| 追蹤指數 | 富時 EPRA Nareit 亞洲（不含日本） | 台灣不動產投資信託指數 |
| 主要投資區域 | 亞洲（新加坡、香港、澳洲為主） | 台灣本地 REITs |
| 配息頻率 | 季配息 | 季配息 |
| 近年殖利率 | 約 4%–6% | 約 3%–5% |
| 管理費 | 0.99%/年 | 0.85%/年 |
| 匯率風險 | 有（亞幣波動） | 無（全台幣計價） |
| 適合對象 | 想分散亞洲不動產風險 | 偏好台灣本地資產、無匯率困擾 |
從比較表可以看出，00712 提供更廣的地域分散，適合想接觸亞洲不動產市場的人；00923 則更純粹，投資台灣本地 REITs，沒有匯率風險的干擾，對保守型投資人較友善。
殖利率分析與配息頻率
REITs ETF 最吸引人的就是穩定配息。不過殖利率並非越高越好，還要看配息來源是否穩定，以及股價有沒有在默默下跌。
以 00712 為例，它持有的亞洲 REITs 多數是商辦和工業地產，租約穩定，配息品質相對可靠。2024 年殖利率約在 5%–6% 之間，算是不動產類型中的佳績。但要注意，亞洲各國利率政策不同，新加坡系 REITs（如 CapitaLand 系列）在升息環境下也曾承壓。
00923 則因為台灣 REITs 市場規模較小，成分股只有六到八支，集中風險較高。不過台灣 REITs 幾乎全是商辦或零售，租金收入相對穩定，近年配息也維持一定水準。
我自己的看法是：REITs ETF 的殖利率通常比台灣高息股型 ETF 低一些，但勝在與股市相關性較低，在股市大跌時不一定會同步崩跌。這種「低相關性」才是把它放進投資組合的真正理由。
如果你想比較不同類型的高息 ETF，可以參考台灣主動式 ETF 定期定額月投計劃比較，了解主動式高息 ETF 的成本結構差異。
投資台灣 REITs ETF 的優缺點
任何投資都有兩面，REITs ETF 也不例外。
優點
- 低門檻參與不動產：幾千元就能持有多棟大樓的收益權，不需要頭期款和房貸。
- 定期配息：季配息讓現金流更規律，適合規劃被動收入。
- 流動性佳：ETF 可在盤中隨時買賣，比直接持有不動產靈活太多。
- 專業管理：不需要自行管理房客、維修，基金公司代勞。
- 分散風險：一檔 ETF 持有多支 REITs，比單押一棟房產安全。
缺點
- 升息環境承壓：REITs 通常舉債購置資產，利率上升時融資成本增加，股價容易下跌。
- 無法享有房價上漲的槓桿：直接買房可以用自備款槓桿整棟房子的增值，REITs 沒有這種效果。
- 台灣 REITs 市場規模小：成分股有限，集中風險較高。
- 匯率風險（境外型）：00712、00714 等持有海外資產，台幣升值時報酬會縮水。
- 管理費用：年費約 0.85%–1%，長期持有要計入成本。
如何開始投資 REITs ETF？
投資 REITs ETF 的方式和一般股票 ETF 完全一樣，步驟如下：
- 開立證券帳戶：選擇有提供定期定額服務的券商，如元大、富邦、國泰等大型券商，或永豐、凱基等。
- 評估資金配置：REITs ETF 建議不要超過整體投資組合的 20%，作為輔助性資產配置。
- 選擇標的：根據風險偏好選擇台灣本地（00923）或亞洲分散型（00712）。
- 設定定期定額：許多券商支援每月定期定額買入，可以攤平成本、免去擇時煩惱。最低通常 1,000 元起。
- 長期持有、追蹤配息：每季留意配息金額，確認殖利率是否如預期。
我自己的做法是把 REITs ETF 當作「替代性不動產」，配置在整體投資組合的 10%–15%。主要核心還是放在市值型 ETF，REITs 則是增加配息頻率與降低相關性的工具。
如果你也有在考慮美國不動產市場，可以參考美股 ETF 定期定額完整教學，其中也會提到如何搭配不同資產類型建立多元組合。
REITs ETF 適合哪種投資人？
REITs ETF 並非萬能，以下幾種情境特別適合：
- 想要定期被動收入：季配息讓你每三個月有一筆現金入帳，適合想規劃提早退休或財務自由的人。
- 想參與不動產但資金不足：無法購屋，但想享有房地產收益的投資人。
- 已有股票 ETF 但想降低相關性：REITs 與台股的相關係數不高，加入組合有助於在股市大跌時緩衝波動。
- 保守型長期投資人：不追求短線暴利，接受穩定 4%–6% 年化報酬的投資人。
反過來說，如果你追求資本成長、不在乎配息，或者投資期間很短，REITs ETF 可能不是最佳選擇。純粹追求長期資本增值，台股或美股市值型 ETF 通常更有效率。
總結：REITs ETF 在你投資組合的定位
2026 年的台灣 REITs ETF 市場雖然規模不大，但對小資族而言仍是參與不動產的最低門檻方式。00712 提供亞洲分散，殖利率表現較佳；00923 則是純台灣曝險，無匯率風險干擾。
我的建議是：把 REITs ETF 定位為「衛星配置」，不宜過度集中。核心資產還是應該以市值型 ETF 或主動式 ETF 為主，REITs 作為增加配息、分散資產類型的輔助工具。
最重要的是，任何投資都要先了解自己的目標和風險承受度。如果你的目標是退休後的穩定現金流，REITs ETF 絕對值得納入考量；如果你只是想快速累積資本，那就先專注在成長型資產上，REITs 等資金規模更大再配置也不遲。
不動產投資不是有錢人的專利，透過 REITs ETF，每個月一千元也可以開始累積你的「紙上房地產」。重點是開始，持續，然後讓時間發揮複利的力量。